Kaip Užregistruoti Nuosavybės Teisę

Kaip Užregistruoti Nuosavybės Teisę
Kaip Užregistruoti Nuosavybės Teisę
Anonim

Iš istorijų, nutikusių butų pirkėjams Maskvos naujuose pastatuose, galite sudaryti pamokantį vadovą. Vienas įsimintiniausių skyrių turėtų būti skirtas įsigyto būsto nuosavybės registravimo problemai. Šią problemą daugiausia lemia sostinės biurokratinio mechanizmo veikimas. Tačiau yra daugybė kitų veiksnių, kurie rimtai prailgina nuosavybės dokumentų įsigijimo laiką, o jų nebuvimas gerokai apriboja pirkėjų laisvę.

vaizdas
vaizdas

Atstumas metais

Koks yra realus laikas nuosavybės teisėms gauti? Kokias galimybes pirkėjas turi disponuoti turtu laikotarpiu nuo objekto pristatymo iki šių dokumentų gavimo? Pavyzdžiui, ar galima parduoti, dovanoti, paveldėti, padalinti butą ar užstatyti butą už paskolą? Ar teisinga pradėti remontuoti butą? Kiek kainuoja pats dizainas? Čia turi būti sutvarkyti klausimai.

Viktoras Kozlovas, „Augur Estate“komercijos direktorius, pasakoja apie veiksmus, susijusius su nuosavybės teisių registravimo procedūra: „Prieš registruojant naujai pastatytų namų butų pirkėjų nuosavybės teises, valstybinė miesto nuosavybės teisių į nekilnojamąjį turtą registracija ir investuotojų teisių į nekilnojamąjį turtą registravimas“. Ne kartą buvo priimti sprendimai ir nutarimai dėl miesto nuosavybės teisių į gyvenamąsias patalpas registravimo terminų sumažinimo. 2004 m. Maskvos vyriausybės dekretu buvo įsteigta viena specializuota Teisingumo institucijos registratūra valstybinei nekilnojamojo turto ir sandorių su juo registracijai. Tačiau esamos problemos dar neišspręstos.

„Pasirašius atskyrimo protokolą su miestu, prasideda kitas etapas - investuotojų teisių į nekilnojamąjį turtą registravimas Maskvos valstybiniame nekilnojamojo turto teisių ir sandorių su juo registravimo komitete, - tęsia Viktoras Kozlovas. - Patvirtinimo sąlygos šiuo atveju yra reglamentuojamos, tačiau kartu su Dokumentų registravimo reikalavimai dažnai keičiasi. Plėtros įmonės yra priverstos kelis kartus suderinti dokumentus su pasikeitusiais reikalavimais. Taigi investuotojų teisių į nekilnojamąjį turtą registravimui skirtas 30 dienų laikotarpis tęsiasi kelis mėnesius. Paskutinis proceso etapas - - fizinio ar juridinio asmens nuosavybės teisių įregistravimas pagal įstatymą „Dėl valstybinės nekilnojamojo turto teisių ir sandorių su juo registravimo“;tai užtrunka dar mėnesį. Bendras laikas, praleistas turto dokumentams gauti Maskvoje, svyruoja nuo metų iki pusantrų metų, kai kuriais atvejais - iki trejų metų nuo namo perdavimo valstybinei komisijai dienos “.

MIAN nekilnojamojo turto agentūros juridinio skyriaus vadovė Khaya Pleshitskaya pabrėžia, kad PTI atlikti matavimai užima daug laiko: rengiami butų priėmimo ir perdavimo dokumentai bei dokumentų paketas investiciniam projektui užbaigti. Tik po to Federalinis registracijos tarnyboje atidaromas juridinis namo adresas."

Taigi nuosavybės teises nustatančių dokumentų teks laukti nuo metų (geriausiu atveju) iki trejų metų. Daugelis nekilnojamojo turto specialistų sutinka su tokia išvada.

Kūrėjai plauna rankas

Kas kaltas dėl daugybės vėlavimų registruojant jau įsigyto būsto nuosavybę? Kas verčia miesto valdžią taip vilkinti investuotojų teisių registravimo procesą ir ilgai nepasirašyti priėmimo pažymėjimų?

Atsakymas iš tikrųjų akivaizdus. „Savivaldybės valdžia laukia, kol vystytojas visiškai įvykdys visus įsipareigojimus pagal investicinę sutartį, - aiškina įmonių grupės„ Konti “viceprezidentas Viačeslavas Timerbulatovas. - Iš esmės kalbame apie kraštovaizdžio tvarkymą, rajono socialinės infrastruktūros plėtrą, perleidimą prefektūros nuosavybėn. būstas žmonėms, esantiems laukiančiųjų sąraše ir kt. Taigi, iš tikrųjų vėluojama ne nuosavybės teisių registravimas, o investuotojo ir miesto pasirašyto akto dėl investicinės sutarties vykdymo pasirašymas. Susitarimo ir visų instancijų perdavimo procesas objektyviai užtrunka."

Tačiau, kaip paaiškėja, kalbama ne tik apie objektyvias priežastis. Štai ką sakė korporacijos „Inkom-real estate“teisininkė Angelica Zharkova: „Kūrėjas, sudarydamas investicinę sutartį ir vėliau gavęs leidimus statyti gyvenamąjį objektą, įgyja tam tikrus įsipareigojimus miestui kurdamas infrastruktūrą statybų aikštelėje, taip pat naudodamasis miesto ryšiai - kompensacijos miestui mokėjimas. Baigus statyti naują pastatą, kai visi butai parduodami nuosavybės turėtojams ir vystytojas uždirbo pelną, jis nebėra suinteresuotas vykdyti įsipareigojimų miestui. Tačiau miesto valdžia šiuo atveju laukia, kol vystytojas įvykdys savo įsipareigojimus pagal investicijas. Tai gali trukti metus,todėl dokumentas - investicinės sutarties įgyvendinimo aktas, kuris laikomas pagrindiniu, jų nepasirašo. Būtent šis dokumentas yra pagrindas atidaryti naujai sukurto objekto adresą ir užregistruoti nuosavybės teises “.

Miesto ir investuotojo santykiai yra atskira, labai skaudi ir didelė tema. Be abejo, savivaldybių valdžios institucijų našta statybininkams šiandien yra labai didelė. Kai kuriuose rajonuose vadinamoji miesto dalis siekia 40% projekto investicinių išlaidų. Esant tokiai situacijai, nekilnojamojo turto vystytojai kabliu ar sukčiavimu bando atsikratyti nekenčiamos ir, kaip jiems atrodo, nepagrįstai sunkios naštos. Rungtynės gali trukti metų metus, o kol virvės traukimo žaidimas nesibaigs, pirkėjas lauks.

Tačiau dauguma kūrėjų su tokiomis išvadomis griežtai nesutinka. Viačeslavas Timerbulatovas paaiškina: „Bona fide kūrėjui objektyviai nuostolinga vilkinti nuosavybės teisių registravimo procesą, nes tokiu atveju įmonei gali būti skiriamos didelės baudos“. "Kūrėjams yra nepelninga atidėti nuosavybės teisių į butą registravimą, nes jie patiria daug išlaidų", - sakė investicijų ir statybos bendrovės „City-XXI amžius“spaudos sekretorius Sergejus Lyadovas. Apie kokias išlaidas kalbame? Visų pirma, tai yra eksploatacinės ir komunalinės išlaidos komplekso priežiūrai, pateikus valstybinę komisiją. Tiesą sakant, pagal sutarties sąlygas tokių mokėjimų našta dažniausiai tenka pirkėjų pečiams, tačiau pastarieji, kaip teigia tie patys statybininkai, dažnai atsisako mokėti už turtą.kuriam jie dar teisiškai nepriklauso. Taigi, kas atsvers - galimybė gauti bet kokias nuolaidas iš miesto ar santaupas už komunalinius mokesčius? Klausimas tikriausiai retorinis.

Susitariančiosios šalys

Be sunkumų, susijusių su investicinių įsipareigojimų įgyvendinimu, šiuo metu yra dar vienas itin sunkus klausimas. Tai namo ryšys su komunalinėmis paslaugomis. "Paskutiniame projekto įgyvendinimo etape ši problema yra pati skausmingiausia, - sako Sergejus Ljadovas. - Jei klausimas nebuvo iš anksto kruopščiai išnagrinėtas, tai vėlavimas registruoti teises kai kuriais atvejais gali siekti ir kelerius metus."

PTI darbuotojų lėtumas yra dar viena vėlavimo apdoroti priežastis. Tačiau situacija neapsiriboja aprašytais sunkumais. Kaip žinote, be kūrėjų įmonės, įgyvendinant projektą, dažnai dalyvauja keli investuotojai. Pastarieji pritraukia bendrus investuotojus, ir visi jie ateityje pritraukia asmenis - akcijų savininkus į statybas. Problemų kyla dėl to, kad dokumentus dėl namo statybos užbaigimo turi pasirašyti visi investuotojai, kurie yra investicinės sutarties šalys. Tačiau tai negali atsitikti, kol nebus atlikti visi skaičiavimai tarp investuotojų ir užsakovo, bendrovių ir kreditorių.

"Dėl to nukenčia akcininkų savininkai", - sako Anzhelika Zharkova. - Leiskite pateikti pavyzdį. Proletarsky prospekte esančius namus, 51a ir 51b valdas valstybinė komisija priėmė 2005 m. Balandžio mėn. Namai buvo atiduoti eksploatuoti ir apgyvendinti. turtą, nes yra daug investuotojų, o atsiskaitymai tarp jų nebuvo atlikti iki galo. Reikia pasakyti, kad atsiskaitymai tarp investuotojų ir investuotojų ne visada sprendžiami savanoriškai, kartais tarp jų kyla ginčai, kurie sprendžiami tik vėliau. Atitinkamai negali būti jokių dokumentų apie investicinės sutarties vykdymą. O akcininkas laukia visų šių ginčų sprendimo. Tai įvyko mikrorajone Nikulino-2, kai investicinės sutarties šalys negalėjo išsiaiškinti, kas kam skolingas,ir vienas iš jų pateikė ieškinį. Bet akcininkų savininkai nelaukė, patys kreipėsi į teismą su reikalavimais pripažinti butų nuosavybę ir teisme pasiekė jų nuosavybės pripažinimą “.

Daugelis teisininkų įsitikinę, kad tais atvejais, kai vėluojama registruoti nuosavybės teises, efektyviausias būdas apsaugoti jų teises yra teismas. Panašių precedentų yra ir šiandien.

Kabinimo pliusai ir minusai

Visą laiką, kol atliekami pirmiau minėti veiksmai, naujojo pastato pirkėjas yra nerimastingas. Jo padėtis yra pati nepalankiausia ir neturinti teisių, tai yra asmens, tapusio pareigūnų ir statybininkų, statybininkų ir energetikų, investuotojų ir investuotojų konfrontacijos įkaitu, padėtis. Tačiau pirkėjas, turintis faktines, bet ne legalias teises į įsigytą turtą, taip pat turi tam tikrų galimybių.

„Gavęs kūrėjo leidimą, pirkėjas gali pradėti remontuoti butą prieš įregistruodamas nuosavybę, nes paprastai įmonės nori susitikti su pirkėjais“, - sako Sergejus Lyadovas. Bet šiuo atveju būsimas buto savininkas turi didelius apribojimus. Pavyzdžiui, tai negali turėti įtakos buto projektinėms savybėms ir pastato fasadui, nes tada kalbame apie pertvarkymą, kuris iš esmės yra draudžiamas iki nuosavybės registravimo.

Pirkėjas taip pat turi teisę palikti testamentu butą, kuris dar nebuvo oficialiai įformintas, nes tokį veiksmą numato Rusijos Federacijos civilinis kodeksas (pagal įstatymą galima testamentu palikti ne tik tą turtą, kurį testatorius turėjo surašydamas testamentą, bet ir tai, kas atsiras jo ateityje). Khaya Pleshitskaya paaiškina: „Paveldėti įmanoma, net jei nėra valios. jį “.

Testamentą reikia skirti nuo aukos, kuri šiuo atveju yra neįmanoma. Iš esmės pirkėjas gali parduoti butą iki nuosavybės teisių įregistravimo, tačiau šiuo atveju bus naudojama reikalavimo teisių perleidimo schema, kuri, be abejo, pateisinama tik nenugalimos jėgos atveju.

Iš tikrųjų legaliai neregistruoto naujo pastato pirkėjo galimybės apsiriboja remontu, paveldėjimu ir reikalavimų perleidimu. Visi kiti veiksmai, perimant turtą, neįtraukti. Taigi, pirkėjas negali užsiregistruoti tokiame bute, nes registracijos gyvenamojoje vietoje (registracijos) pagrindas yra nuosavybės pažymėjimas. „Tuo atveju, jei sutuoktiniai skyla iki įregistruojant nuosavybę, neįmanoma padalyti paties buto, nes jis dar nepriklauso sutuoktiniams“, - sako Khaya Pleshitskaya. „Atitinkamai pinigai, sumokėti už buto pirkimą, yra padalijami“. Butas negali būti įkeistas už paskolą, nes tokio turto nėra.

Svarbus „pereinamojo laikotarpio“trūkumas yra ir dideli mokesčiai už komunalines paslaugas, nes miesto subsidijos šiuo laikotarpiu neveikia.

Ar pirkėjas už viską sumokės?

Pagal galiojančias nuosavybės teisių registravimo sąlygas, retas nekilnojamojo turto pirkėjas naujuose pastatuose nesiima veiksmų, kad galėtų pasinaudoti savo teisėmis.

Turto perėmimo procesas gali būti paspartintas, jei ne teisiškai, tai bent jau iš tikrųjų. Ir štai kaip. Namą perdavus valstybinei komisijai, administracinio rajono prefekto sprendimu, namas turi būti perkeltas į veikiančios organizacijos likutį. Buto pirkėjas, nenorėdamas laukti kelerių metų, kol įgis nuosavybės teises, gali sudaryti sutartį su savo namą eksploatuojančia organizacija ir pradėti taisyti bei dalinai registruoti dokumentus tvirtinti. pertvarkymo darbai, - pataria Viktoras Kozlovas. - Tačiau šioje situacijoje reikia nepamiršti, kad nuo to momento visos išlaidos už objekto išlaikymą, anksčiau paskirtos generaliniam rangovui, ir nuo valstybės, kurią komisija priėmė, - investuotojui - bus apmokestintos iš nuomininkų. sudarė sutartį su veikiančia organizacija “.

Kitas labai sunkus klausimas susijęs su teisinės buto nuosavybės įregistravimo paslaugų kainomis. Visi, kuriems kada nors teko įregistruoti nekilnojamojo turto nuosavybę Maskvoje, žino, kokius pragaro ratus teks patirti būsimiems savininkams. Daugybės dokumentų surinkimas, ilgos eilės, atsisakymai - visas šias išlaidas Maskvos registracijos komiteto darbuotojai aiškina nepakankamu teisinės bazės parengimu ir tuo, kad šiuo metu struktūra tiesiog negali susidoroti su nuolat didėjančiais šios organizacijos klientų srautais. Kokios yra pirkėjo išlaidos tokioje situacijoje? Ekspertų nuomonė šiuo klausimu yra labai dviprasmiška.

Khaya Pleshitskaya mano, kad išlaidos sandorio registravimui nėra privalomos: „Pinigai už registraciją perkant butą ne visada yra paimami.), tačiau reikia pateikti dokumentus (sutartis, papildomus susitarimus). Pinigai imami būtent už tokio tipo darbus “.

Viačeslavas Timerbulatovas situaciją apibūdina šiek tiek kitaip: Buto įregistravimo nuosavybės teise kaina paprastai nustatoma procentais nuo buto kainos klientų ir agentūros patogumui. Be to, ji nustatoma atsižvelgiant į namo vietą, dokumentų rengimo registravimui etapą ir daugelį kitų veiksnių. Pavyzdžiui, mūsų įmonėje registracijos kaina yra įtraukta į būsto pirkimo kainą. Kiti šios paslaugos kūrėjai imasi sumos, neviršijančios 1000 USD, tik teisinei paramai. Nekilnojamojo turto agentūroje registracijos kaina investicijų etape yra nuo vieno iki 1,5% buto, esančio Maskvoje, regione - apie 2–2,5%. Kai kurios įmonės, kurios yra tarpininkės ir įsigijo butus pagal atstovavimo sutartį iš investuotojo, užima iki 3% sutarties sumos. Prie šios sumos taip pat turite pridėti valstybės rinkliavų ir įvairių sertifikatų mokėjimo išlaidas, kurios klientui kainuoja vidutiniškai 500 USD “.

Šiuo metu galite rasti daug skelbimų, kuriuose įvairių firmų atstovai siūlo registruoti naujų pastatų nuosavybės teisę. Paprastai tokios paslaugos kaina yra maždaug ta pati 1000 USD. Tokie pranešimai labiau liūdina nei džiugina. Juk paaiškėja, kad biurokratinius vėlavimus galima pašalinti, o tai, kas atrodė sunkus ir ištemptas reikalas, pasirodo, gali būti įvykdytas per mėnesį ar du. Jei yra materialus interesas.

Rekomenduojama: